Прогноз.

Цитата (Пешехонов Артем Владимирович, ИП @ 26.03.2024 11:35)
1) в последнее время я не пишу
2) можете обосновать? с конкретными примерами

Цитата (БЕЛТРАНС (ГК БЕЛТРАНС, ООО) @ 26.03.2024 11:21)
не в три раза!
как вы сравниваете стоимость разных товаров? вы серьезно?

Покупка на котловане и продаже готовой с ремонтом! это минимум три разных этапа и стоимости.

Цитата (БЕЛТРАНС (ГК БЕЛТРАНС, ООО) @ 26.03.2024 11:21)
посчитайте, сравните.
сколько инвестиции в машины и сколько в квартиры/гостиницы.
у меня вышла разница в 66%

Возьмём для наглядности индекс московской недвижимости MREDC — это индикатор средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве. Мы специально смотрим самый динамичный рынок.

Рост конечно есть, но он далеко не такой фееричный. И к примеру если бы вы купили недвигу в Москве в мае 2022 года, то только сейчас вы бы вышли в ноль. В целом идёт тенденция на спад.

А на сколько процентов за это время выросли прочие товары? Я к сожалению не нашёл актуальный график изменения стоимости гречки, но скорее всего там рост был красивее.

Конечно же нужно было Биткоин брать, когда он ещё по доллару стоил.

Прикрепленные файлы:
Индекс стоимости неджижимости.png (104282)

Давно известный факт, что выгоднее держать деньги в банке, даже под 5%, чем к примеру приобрести недвижимость под сдачу в аренду. В лучшем случае то на то и выйдет. А сколько горе инвесторов влетело на резком спаде интереса к коммерческой недвижимости, в пандемию и после. А сколько торговых площадей опустело с развитием онлайн торговли. Кто-то ведь выкупал это на пике. Да и ладно бы ещё это свои деньги были, которые девать не куда. Самые продуманные ведь брали ипотеку лет, в итоге стоимость объекта для него возрастала вдвое. При этом спрос резко упал, цены пошли вниз. Согласитесь, так себе бизнес.

Цитата (БЕЛТРАНС (ГК БЕЛТРАНС, ООО) @ 26.03.2024 14:37)
Человек обладает свободными деньгами и их оборотом, почему бы их не вложить, зная, что в нашей стране ничего не дешевеет.

Я же не говорю, что не надо вкладывать. Это дело сугубо личное. Главное помнить, что самые красивые цифры по доходности и прибыли обычно на АВИТО, в разделе продам готовый бизнес.

Цитата (БЕЛТРАНС (ГК БЕЛТРАНС, ООО) @ 26.03.2024 14:37)
кому этот факт известен?
мне нет. и практика всех последних квартир показала, что % в банке не перекрывают реальную инфляцию.
Инвестиции в квартиру со сдачей в долгосрочную аренду, это не заработок, а сохранение денежных средств. Стоимость квартиры в долгосрок на уровне инфляции, выручка от сдачи, это не большая, но прибыль.
На мой дилетантский взгляд, лучше купить квартиру и сдавать ее, чем положить в банк под 10% в сегодняшней ситуации.
Еще лучше купить квартиру в ипотеку по гос программе под 5% годовых. Тем самым фиксируешь стоимость квартиры на 20 лет. % перекроются выручкой с аренды.

Цитата (ТатТрансАвто, ООО @ 26.03.2024 10:55)
немного наврал.
"В 2020г за 4370т.р" - вот так верные данные.

Цитата (ТатТрансАвто, ООО @ 27.03.2024 08:24)
Это тема
Вход был не большой- этим и разогнали цены..
От января 22 у нас цены на новострой х2
По последней инфе теперь первоначалка 50%, цены вниз должны пойти...

Но сегодня под 16% положить тоже вкусно..

Цитата (ТатТрансАвто, ООО @ 27.03.2024 08:24)


Объясните вы мне дремучему, как может быть выгоднее товар, купленный в два раза дороже его реальной стоимости? Это я и про ипотеку, и про лизинг.
Условно я сейчас должен выискивать в два раза больше ресурсов, для чего? Чтобы гипотетически лет через 10 выйти в ноль? Плюсуем сюда содержание этого актива, на всё время указанное время налоги, страховки, ремонт и т.д. это же всё тоже денег стоит. Где выгода?

Цитата (Кононов Евгений Николаевич, ИП @ 27.03.2024 09:53)
как думаете, за три года товары подорожают на 45%?

Цитата (БЕЛТРАНС (ГК БЕЛТРАНС, ООО) @ 27.03.2024 10:34)
что такое "реальная стоимость товара/услуги" простым языком?

Стоимость которую люди платят за товар.
Если за сегодняшнюю цену покупают, значит это реальная цена.

три года назад 4 млн тоже казалось дорого и не верили что может быть еще качек цен. Теперь мы видим на сколько подорожало.

Цитата (ТатТрансАвто, ООО @ 27.03.2024 10:38)товары разные бывают ,какие то и за месяц дорожал на 400-450%

Цитата (БЕЛТРАНС (ГК БЕЛТРАНС, ООО) @ 27.03.2024 10:34)
какая выгода?
ОК
рассмотрим сделку например на 20лет.

сколько вы вложили своих денег? 20%(например) 12млн-цена, 2,4 млн аванс.

Предположим инфляция составит 16% (по сегодняшнему дню)
Сдача квартиры 40тр в месяц (пример этой квартиры 40тр реально сегодня сдавать).
За 20 лет стоимость аренды останется на старом уровне или также повысится в след за общем уровнем жизни? Предположим что квартиру через 20 лет вы будете сдавать уже дороже, не за 40тр. А за сколько? применим инфляцию меньшую, только 10%
Стоимость вашей выплаченной квартиры, через 20 лет какая? 12млн или она подорожает? Конечно подорожает. На сколько? Предположим 10-16% ? ОК. Давайте возьмем 13%
По окончании периода расчета квартиру продаем и фиксируем прибыль убыток в сравнении с банковским вкладом.
Сколько сейчас вклад у Сбера(надежного банка)? на три года 10-12,5% обещают(в моб приложении посмотрел).

Начнем подсчет?
1) Доход % от вклада в банк
29 464 301,17 ₽
Итоговая сумма
31 864 301,17 ₽ в том числе 2,4млн(аванс/вклад)

2) Доход с аренды:
40тр это 0,33% от 12млн+ежегодное повышение
33 159 879 ₽



3) стоимость квартиры с учетов повышения стоимости на 12% в год
103 353 140 ₽

4) Расход на приобретение квартиры в ипотеку:
2 400 000 ₽ аванс
6 897 938 ₽ переплата % банку
9 600 000 ₽ тело кредита/ипотеки
Итого: 18 897 938 руб

Итого доходность за 20 лет:

1) Вклад в банк:
29 464 301,17 ₽

2) Доход от аренды и повышения стоимости квартиры:

134 113 019 рублей(за минусом аванса 2,4 млн)

Что выгоднее на ваш взглад?

Цитата (Михалёв ВячеславЮрьевич, ИП @ 27.03.2024 11:17)
да.
но банк точно не даст больше % чем договоре.

Был у меня товарищ, который долго и плотно занимался арендой (4 квартиры в собственности). Так вот вердикт от него, средняя читая прибыль за вычетом всех трат, а их много, составляет 5%. Арендаторы квартиры тоже не хило убивают, регулярный косметический ремонт неизбежен. Государство строже взялось за налоги и т.д. Те же самые простои, бывают и не один месяц, там тоже есть свои сезонные ньюансы. Конкуренция очень высокая, все ведь хотят купить квартиру и получать с неё стабильно, от того и ценны на аренду не растут так быстро как хотелось бы. И ещё куча более мелких ньюансов, как и в любом бизнесе. ИТОГО: с аренды мы имеем 5%.

Все эти расчёты с надеждой на бесконечный рост, это ведь как пальцем в небо. Может выгорит, а может нет. А если актив в цене расти не будет? Либо будет, но затраты на него будут расти в разы быстрее? Почему эти факторы напрочь исключены из расчёта?
Те кто по уступке сейчас предлагают, они же ведь когда вписывались в это, наверняка на 250 % были уверены что тема верняк. И расчёты на бумаге рисовали, и думали не один день. А теперь тупо не знают как из этого вылезти, и как минимизировать потери.

Цитата (БЕЛТРАНС (ГК БЕЛТРАНС, ООО) @ 27.03.2024 13:02)
я вам отвечу,
вы уверены что ставка в банке в течении 20 лет будет не меньше 10% годовых?

нет

т.е. оба сравниваемые пункта имеют колебания, нестабильность.
Поэтому сравниваем сегодняшнюю ситуацию.